過去最高の申込み、住宅ローン「フラット３５」

独立行政法人住宅金融支援機構（支援機構）の長期固定金利型住宅ローン「フラット３５」の平成２２年１０月の申込み件数が前年同月の2.3倍、単月としては過去最高の約１万８，５００件となりました。
日銀の飽和的金融緩和策であるゼロ金利政策や今年２月に導入された「フラット３５Ｓ（優良住宅支援制度：エコ住宅や耐震住宅を対象に金利を1%優遇する措置）」の金利メリットが利用者に浸透した背景があります。

「フラット３５」は住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供される長期固定金利住宅ローンです。民間の金融機関は短期資金で資金調達を行うため、長期固定金利のローンを取り扱うことは難しいとされてきました。住宅金融支援機構では「フラット３５」を取り扱う民間の金融機関から住宅ローン（フラット３５）を買取り、これを担保とする債権をは行することによって長期の資金調達を行い、民間の金融機関が長期固定金利の住宅ローンを提供するしくみを支えています。
「フラット３５」は、返済終了まで金利が変わることがなく、借入時に返済額が確定されるので安心な住宅ローンです。借入期間は最長で３５年、通常の住宅ローンで必要になる保証料や、繰り上げ返済、返済条件の変更などの際の手数料がかからないのが特徴と言えます。 ただし、住宅の耐久性や断熱などについて支援機構独自の技術基準での物件検査を受ける必要があり、その際の検査手数料は利用者負担となります。また、利用者の万が一のときに備え、機構団体信用生命保険や３大疾病保証付機構団体信用生命保険も用意されているので安心して利用できる住宅ローンです。

借入金利と融資手数料は各金融機関ごとに異なります。最新の金利情報は支援機構の「フラット３５」専用サイトで調べることができます。
●参考：住宅金融支援機構「フラット３５」金利情報

「フラット３５Ｓ」は優良住宅取得支援制度のことでフラット３５を申込みの際、省エネルギー性、耐震などの要件を満たした物件である場合「フラット３５Ｓ」「フラット３５Ｓ（中古タイプ）」では、「フラット３５」の金利から当初１０年間1％金利が引き下げられる優遇制度で。「フラット３５Ｓ（２０年金利引き下げタイプ）」ではさらに１１年目から２０年目まで0.3%引き下げられる住宅ローンです。 「フラット３５」同様の物件検査の他に「フラット３５Ｓ」の技術基準である耐震性、省エネルギー性、耐久性、可変性などの検査が必要で、建築士の作成した工事監理報告書の写しを提出する必要があります。
「フラット３５Ｓ」は、政府の「新成長戦略実現に向けた３段階構えの経済対策」として申込みが今年１２月末までの予定が平成２３年１２月３０日に延長されました。ただし「フラット３５Ｓ」には募集金額があり、募集金額に達する見込みになった場合、受付は終了します。平成２４年３月３１日までの申込み分については「当初10年間」、平成２４年４月１日以後のお申し込み分については「当初5年間」となります。

「フラット５０」は平成２１年６月「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」をもとに、長期優良住宅の認定を受けた住宅に利用できる住宅ローンです。「フラット３５」、「フラット３５Ｓ」と比較して利用条件が広がり、利用時の申込者の年齢が４３歳まで（親子リレー返済の場合は４４歳以上でも利用可能）で借入は購入価格の60%までなど規制されます。また物件検査も５０年以上維持する必要があるため、区画や床の遮音構造など検査範囲も広がり長期優良住宅認定通知書ます。

支援機構では、その他借換で利用できる「フラット３５借換融資」や長期優良住宅の認定を受けた住宅に利用できる「フラット５０」なども用意されています。支援機構ではこれだけの種類の住宅ローンに、低金利の金融商品を取り揃え、民間の金融機関と提携してとはいえ、各金融機関の住宅ローンは「フラット３５」に主役を奪われ、各金融機関同士、金利の下げ競争へとなっているのが現状です。ある金融機関では1%を切り、採算度外視の変動型ローンも出てきたようですが、同等の金利であればあえて変動型は選ばず、固定型を選ぶでしょう。

低利な固定金利で安心の「フラット３５」は申込みが殺到、大ヒット商品になりましたが、反面では返済が滞るというリスクも考えなければなりません。今年８月の不動産競売流通協会の全国調査では、金融機関が強制的に売却するため裁判所に競売をかけられたマンションや一戸建て住宅は、平成２１年度に約６０，０００件に達し、前年度の1.3倍となりました。
また、金融庁が公表した「中小企業金融円滑化法に基づく貸付条件の変更等の状況について」によると、住宅ローンのリスケジュールの申請数は９月末時点で６２，８７２軒もあります。せっかく手に入れたマイホームも、低金利、安心な「フラット３５」といえど、無理な返済計画を実行すれば破綻となることも忘れてはなりません。

[2010.12.7更新]

▼関連記事：ブログ・時事ウォッチ：「国交省・新設住宅着工戸数は微増、被災者住宅新設は負担軽減に個人版「私的整理ガイドライン」策定」［2011.6.6配信］
▼関連記事：ブログ・時事ウォッチ：「住宅金融支援機構：フラット３５、申込み2,5倍／ローン減税・金利優遇でマイホーム率増加」［2011.2.18配信］
▼関連記事：ブログ・時事ウォッチ：「フラット３５」2.3倍！「３５Ｓ」５倍！中古不動産市場活況前夜か？」［2010.11.5配信］