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事業再生関連法規制度等について

社内勉強会

日銀マイナス金利政策の副作用を打開するか、高配当のヘルスケアREITが増加


東証REIT市場に3つのヘルスケアREITが上場

東証REIT(Real Estate Investment Trust:不動産投資信託)市場には現在、3本のヘルスケアREITが上場しています。東証では、ヘルスケアREITを「主たる投資対象をヘルスケア施設とする」と定義。具体的には有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅、病院などが対象となり、総資産に占めるヘルスケア施設の割合が50%超えのREITを指し投資が増加傾向にあります。

一般に投資信託は、資産を預かり運用するファンドを指しますが、REITは資産を預けることなく、自身で売買が可能。株式投資に似た部分があります。REITには様々な分野の不動産があり、分野ごとに特長,配当も異なってきます。


高配当が期待されるヘルスケアREIT

REITには、景気の恩恵を受けやすい商業施設や宿泊施設、賃料が安定している物流施設や住居など多用で、ヘルスケアREITの最大のメリットは分配金が高配当であることです。
東証REIT市場の平均利回りは、平成28年10月31日現在3.63%。それに対し、3本のヘルスケアREITの日本ヘルスケア投資法人の利回りは同4.57%、ヘルスケア&メディカル投資法人は同4.29%、ジャパン・シニアリビング投資法人は同4.86%と高い配当率を示しています。


ヘルスケアREIT:運営者、投資家、利用者へのメリット

ヘルスケアREITは、施設運営者や投資家、利用者の3者へメリットをもたらすことができます。運営者は保有する施設をヘルスケアREITへ売却しリースバック契約を締結。施設維持への財務負担や管理業務から開放され、施設の売却資金を運営事業の充実や新規事業へ投資することが可能です。
投資家には、ヘルスケアの施設の入居・利用率は景気変動の影響が受けにくいとして他の施設に比べ安定性が高いと想定されています。少子高齢化が進む日本では、ヘルスケア施設のニーズは増加すると想定され、成長する資産ともいえます。
一方、利用者には厚生労働省のみならず上場金融商品として金融庁、東証の監督下にも置かれ、事業者の運営を厳しく監視されるため入居者・利用者離れのリスクが低く抑えられるメリットがあります。


日銀、マイナス金利で施設購入費減少、高配当も期待

平成28年1月、日銀の金融政策でマイナス金利が適用されて以来,REIT市場の利回りはほぼ値を戻してきており、10年国債の利回りのマイナスで上昇スピードは早まっています。金融機関からの借入金利も低下し、不動産購入の借入コスト減少や、分配金期待も大きく、日銀の買入れ金融対象商品も追い風となり、現状では良質な金融商品と言えそうです。
ヘルスケア施設はREITとしては、比較的新しいカテゴリーですが、高齢化がさらに進めばヘルスケア施設のニーズも高まります。一方,世界的に米国経済の動向や,中国など新興国の景気減速。また介護士などの人手不足など全てのヘルスケア施設が必ず軌道に乗る訳ではないことも注意が必要です。

[2016.11.2更新]

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