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事業再生の現場から

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(109)優先順位を明確に!守るべき不動産の保全の仕方

不動産 債務超過に苦しむ企業は、工場や事務所など所有不動産に担保をつけていることでしょう。
金融機関への返済が滞った場合、まず狙われるのはそこです。

金融機関は不動産を競売へ
金融機関は、裁判によって差し押さえた不動産を、現金化して回収できる競売へと持って行こうとします。
担保を確保している金融機関にとって、不動産は格好の回収ターゲットなのです。
逆に考えれば、企業が不動産を保有しているうちは、金融機関も取り立てを諦めるわけにはいかないわけです。

不動産を手放せば経営改善どころでは
とはいえ、工場や事務所は事業を行っていくベースとして不可欠。
経営者の自宅も、心のよりどころであり、ただやみくもに手放してしまっては、経営改善どころの話ではなくなります。
そこで、事業も経営者の生活もなるべく現状を維持したまま、債務のオフバランス化をするための画期的なシステムが「不動産リースバック」です。

リースバックとは
当メルマガでも以前ご紹介したことがありますが、不動産リースバック(セール&リース・バック/Sell and Lease Back)とは、読んで字の如く売った物件を「借りて」「取り戻す」こと。
所有している不動産を第三者の協力者に任意売却した後に、その物件を買い手から改めて借り受けるシステムです。

一旦は不動産を売却
競売の危機に置かれた不動産を投資家や私募ファンド、SPC(特定目的法人)へ売却し、家賃を払うことにより当該不動産を利用し続けるこの仕組みは、不動産の「所有」と「利用」を分離して流動化する手法の一つです。
リースバックを活用することで、不動産売却により資金調達が図れるばかりでなく不動産売却後も毎月賃料を払い、今までと何も変わらない生活をおくることが可能です。

毎月賃料を払うことで不動産を使用
なお、元の所有者が引き続き当該不動産を利用するため、利用実態が変わりません。
契約に基づき、毎月賃料を払うことでこれまで通りに不動産の使用を継続できるため、引越しの必要もありません。
不動産に限らず、大きな財産を手放すことは少なからず世間体にも影響するもの。
実は、多くの人にとって「不動産を手放す」という事実よりも、競売の公示などにより「不動産を没収されたと周囲に知られる」ことの方が、精神的なダメージが大きいのです。

ところが、任意売却後にリースバックを行えば、周囲に売買の事実を知られることはありません。
売買価格の多少はもちろん重要ですが、目に見えないメンタルへの影響こそが、任意売却・リースバックの最大のメリットかもしれません。

[2014.11.21配信]

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