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再生事例

不動産リースバック

*社名、名前、場所は仮称です。

不動産のリースバックとは
  不動産リースバックキャッシュフローがタイトになり資金繰りが苦しくなった時、所有する資産(事務所、店舗、自宅)を担保にして運転資金を調達したり、また金融機関への負債を減らす為に売却しようと誰もが考えます。
しかし、会社の経営や個人の方が生活するためにどうしても手放せない資産だったら売却することは、経営や生活を脅かすことになります。売却してしまった資産をそのまま使用することは無理ですから、不動産を手放すということは大変大きな問題です。

そこで、このような問題に直面している経営者や不動産所有者の方へ「リースバック」をご提案させて頂いております。
「リースバック」とは・・・
1.住居や工場など、どうしても手放せない不動産を協力的第三者(知人、不動産投資会社等)へ債権者の合意の上、相場価格相当にて任意売却いたします。(購入資金の調達は紹介できるケースもあります。)
2.新所有者との交渉により賃貸借契約を取り交わし、互いに合意した賃料を新所有者へ支払います。
3.その間、使用料や賃料を支払うことにより不動産を今までどおり継続して使用することが可能です。(賃借人になる/転居・退去はしません)
4.その後、事業再生し会社が軌道にのってバランスシート健全化した際に現在の所有者から購入することもできます。(バイバック契約を締結)


リースバックの流れ
  「相談内容」・・・会社を経営されている広沢社長(仮名)。市内に先祖代々に渡り継承されてきた土地を所有し居住しています。

・約20年前のバブル期に会社の運転資金の調達のため、住宅を担保に銀行から約9000万円を借入れ。(現在の残債務は約2800万円)
・会社の経営も軌道に乗って金融機関への返済も順調でしたが数年前に経営パートナーでもある奥様が体調を崩し店舗の運営が困難な状況となります。
・売上がほとんど無い状態となり金融機関への返済も年金と貯蓄を切り崩して支払う日々が約1年半続きます。
・今後の見通しが立たない八方塞がりで土地を今、手放す訳にはいかないという強い信念に駆られて相談にきました。
・生計を別にする境市(仮)に居住中の息子が当該土地を購入することを提案。
・息子は会社員で家族3人での賃貸マンションへ入居中。
・お子さん(お孫さん)の環境を考え、当該実家へご家族ごと引越ししたいとの申し入れがありました。
・当社にて不動産相場価格のデューデリジェンス(価格査定)を実施。査定額約3500万円相当。
・現地調査の結果、母屋はかなりの築年数が経過しており息子家族と同居は改装しても困難と判断。
・息子を購入者として取引(住宅ローン融資)が可能であれば満額返済となります。
・融資が可能であれば息子さんの名義で2世帯住宅を新築されることを提案。
・住宅ローン仮審査を実施。
・一方、作成した不動産査定書を持って債権者へ交渉。息子さん名義で購入することと相場価格での取引である旨の交渉。
・相談者、息子さんご家族を交え、当社の取引先業者と新築2世帯住宅のプラン等の打合せ。
・当社の数回に渡る債権者への交渉の結果、提示した不動産売買価格について承諾を得ます。またその数日後には仮審査を申請していた銀行より4800万円の融資について仮審査を通過。
・ローン条項付き不動産売買契約を締結。→相談者の債務を満額返済。
・その後、既存の建物を解体し新築2世帯住宅の着工となりました。今では親子3世代と毎日顔を合わせられる生活を続けています。

不動産リースバック


[2010.9.17更新]

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